根據統計，民眾「以房養老」的核貸案，有近7成的個案，每個月所能獲得銀行的給付金額，不到新台幣2萬，嚴格說來，只能勉強應付生活所需，這和個案所擁有的屋齡偏高、屋況不佳，以致於銀行估價較低有關。但年長者拿到銀行的給付金額，就能高枕無憂嗎？隨著通膨、利率波動以及累計的利息，年長者所拿到的給付金額，將隨著時間拉長而減少，未來在生活的支應，恐怕將愈來愈困難。「以房養老」如何永續以擴大規模，甚至修法或立專法，相關單位都應該盡快進一步擬定相關策略。
那些人適合「以房養老」 房仲業給建議
根據監察院在2017年針對「以房養老」所做的調查報告，指出台灣有意願申請「以房養老」的潛在需求量，介於20萬至35萬戶之間，相較於目前銀行開辦「以房養老」件數共3千多件來看，顯示仍有很大需求存在。
到底什麼類型的年長者，適合「以房養老」？房仲業者分析，像是年長者沒有其他投資經驗，「以房養老」由於標的物在，風險相對小；另外，老房子如果出售，土地增值稅高到恐怕會吃不消，以及手上不只有一套房產，都適合「以房養老」。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說：『(原音)第一個，你的不動產是所有資產中最大的部位，他的繼承人本身是有共識的，它的標的是位於精華區，因為精華區的標的才比較有價值。另外，自己也沒有其他投資的習慣，就可以考慮「以房養老」。因為有些老人很厲害，他每年光做股票，穩定的投報率就是10%多，所以根本就不需要「以房養老」。』
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨 (圖／RTI)
「以房養老」 近6成不動產估價低於千萬
根據監察院在2017年針對銀行「以房養老」的調查，不動產價值在新台幣「500萬元以上，未滿1,000萬元」者最多，占3成3；其次是「未滿500萬元」的，占24%。換句話說，「以房養老」的不動產價值，未滿千萬的就占了5成7，接近6成。至於屋齡則以「30年以上」者最多，占了6成，未滿10年的不動產，則是不到5%。
目前「以房養老」的核貸年限最高為35年，也就是60歲就可以申辦，最高至95歲。不過，如果申辦者的屋齡較高，隨著時間拉長，不動產的價值恐面臨跌價的風險，因此，基於風險考量，目前願意承作「以房養老」的銀行，多集中於泛公股行庫。另外，目前國人平均餘命愈來愈長，年長者如果到了90歲或95歲，借款期限已到，銀行已經無法再撥款，申請人和銀行恐都得面臨窘境。華南銀行個金行銷部經理江景平說：『(原音)尤其老人家住的房子，維護的都比較不好，房子都比較老舊，除非將來有都更的商機，否則過了10幾至30年之後，這些不動產的價值，都會面臨跌價的風險。另一方面，就是長壽的風險，現在的人平均壽命愈來愈長，目前借款到90歲，以目前來說，大概目前平均餘命沒有那麼長，但還是有不少活到90歲以上，會造成借款期間到了，沒有錢可以撥了，但還活著，這個怎麼辦。他沒有辦法還錢，也不能把他趕出去，會造成社會問題。』
壽險業擁龐大資金 專家籲加入「以房養老」行列
由於少子化、頂客族和不婚的民眾愈來愈多，各界也預估，「以房養老」在未來將會愈來愈多，因此，除了商業型的「以房養老」，各態樣的公益型「以房養老」也必須隨著時代演變，和商業型「以房養老」並行不悖。政大地政系教授張金鶚認為，目前台灣壽險業手握龐大資金，如果能夠加入「以房養老」的行列，由年長者將不動產直接賣給保險公司，但仍可以居住在自己熟悉的家中，每個月拿到的零用金，可以達到銀行的2倍，對於像他這樣沒有孩子的年長者，可以多一種不同的選擇。他說：『(原音)因為現在「以房養老」是逆向貸款，老人把房子抵押給銀行，銀行擔心老人的壽命風險，房價漲跌的風險，以及利率的變動風險，通常房價估只有6成左右。換句話說，你每年或是每個月拿到的零用錢就很少，上千萬的房子，每個月只能拿到2至3萬逆向貸款的錢，不過，它的好處是將來房子還是可以給小孩子，只要(孩子)把年者長用的錢還掉後，房子還是可以給孩子，但零用錢就很少。如果可以賣掉，賣給保險公司，錢就百分之百拿了，從6成就變成十足，可以拿到的錢就很多了，每個月的零用錢，就可以從2萬多到4至5萬，老人的房子變成壽險公司照顧房子，油漆粉刷就可以由壽險公司負擔，老人就可以減少照顧房子的困擾。』
政大地政系教授張金鶚。(圖／取自張金鶚臉書)
「以房養老」捐社福 照護、送終有人辦
至於如果「想讓房子發揮最大價值」，早在10多年前就有社福機構「伊甸基金會」推出「附負擔捐贈以房養老」，藉由將房產捐贈給伊甸，而伊甸也居中聯繫、協調，負擔部分外傭、養護機構費用，就像「長照個人助理」，照顧年長者的晚年生活。15年來，伊甸基金會共有2例成案。年長者逝世後，伊甸基金會就將其不動產改建成有遠地就醫需求患者的暫時住宿地點，讓年長者也能藉其不動產，為社會盡一分心力。政大地政系教授張金鶚說：『(原音)也有像捐給伊甸基金會的方式，可以利人利己，讓老人不只拿到錢之外，也可以拿到長照的照顧，因為老人不是真的要錢，是要能夠有人能照顧他養老的生活。不管如何，這些方式都可以使他不用住進養老院的方式，是「在宅老化」的方式，所以當政府除了推廣商業型之外，還要推廣社會福利，幫那些持有房子，缺乏退休金不足的情況，用社會福利的方式，給他更多社會照顧連結起來。』
由於目前「以房養老」推行的時間還不算長，因此包括子女繼承、年長者所拿到的月給付金額，隨著利率波動、累計的利息，是否支應生活所需，甚至是滿95歲之後，面臨銀行催繳等，目前尚還未有爭議發生。但隨著時間累積，隱藏的問題也將隨之慢慢浮現。
「伊甸基金會」推出「附負擔捐贈以房養老」，就像「長照個人助理」，照顧年長者的晚年生活。(圖／pixabay)
根據內政部的統計，台灣65歲以上的老年人口，將於2026年超過20%，與日本、南韓、新加坡及歐洲部分國家同列「超高齡社會」。業界也預估，由於台灣國人持有自宅的比例，高達8成以上，且仍有在自家安養天年的觀念，因此「以房養老」後續仍會穩定成長。目前銀行界也正在推動信用保證機制，希望在降低銀行風險後，提高銀行承作的意願；另外，以目前的制度來看，「以房養老」橫跨多個部會，包括金管會、衛福部和內政部，學者也建議，應該藉由立專法，排除現有法令的限制，讓「以房養老」在台灣的實施，能夠更加完整、健全。
系列報導
